兴麟事件为购房者敲警钟 正规程序中介不接触房款

兴麟交易乱象暴露购房者法律意识薄弱

　　□法制网记者申东 □通讯员马荣

　　引起社会广泛关注的“兴麟事件”,随着主要犯罪嫌疑人吴秉麟的落网暂时告一段落,但由此引发的讨论并未沉寂。透过这一事件可以发现,总有一些购房者在购房过程中想省一些中介费,或者图省事,不按正规手续走,而“兴麟公司”恰恰是抓住了购房者的心理,以“中介费可以商量”为诱饵,诱使购房者将首付款或房款打入其账户。截至事发,2亿元房款不知所踪。(《法制日报》视点版9月10日对此进行了报道。)

　　目前,银川警方正全力侦办案件,力求将报案人的损失降至最低。而此事也为想通过中介购房的市民敲响了警钟。

　　正规程序房产中介全程不接触房款

　　兴麟公司的种种违规行为,不仅扰乱了房地产经纪行业的秩序,也让规范操作的同行挨了一记“重拳”。9月9日,记者走访了多家房地产经纪机构,详细了解了正规的二手房交易程序。

　　宁夏麦吉屋地产总经理梁辉告诉记者,正常的二手房交易手续分两种情况,即一次性付清和按揭贷款。对于一次性付清的房屋买卖交易,前期先给买方提供房屋信息咨询,带客户看房,在满意的情况下三方签订合约；后期在核实买卖双方证件信息以及房屋的有效性和真实性后,由专门的代售人员协助买卖双方到银川市房屋产权交易中心办理过户手续,房款直接由买方付给卖方,经纪机构全过程不接触房款。

　　对于按揭贷款的交易,前期经过信息咨询匹配,带客户看房,三方签约后,将贷款方的资料全部交给银行,并要求买卖双方一同去银行,当面将首付款打到银行的指定账户或者打到卖方账户由银行冻结监管,进入审批贷款环节。审批结束后银行会通知客户与卖方,办理完过户以及他项权利等一系列手续,再将房款直接转入卖方账户。

　　记者在采访宁夏佳运房地产经纪有限责任公司总经理李云志时发现,大多房屋中介机构办理流程类似。李云志说,该公司在为客户办理一次性交易时,通常在签订购房合同后,由双方约定过户时间,过户同时客户将房款直接打给出售方,做物业交接,确定双方物业交接单,交易完结。

　　而需要按揭贷款的客户则是先签订合同,客户提交贷款所需要的资料,到银行面签。面签当日,客户将首付款打入银行指定账户,一般情况下每个银行都有规定的操作规范:建设银行要将首付款打入银行资金监管账户；中国银行和工商银行是将首付款打入购买方账户进行冻结监管；邮政银行是将首付款存在购买方的卡里,由银行工作人员保管。购买方与出售方等待审批通过后双方办理产权转移手续,购买方房证出证后,拿到银行的批贷合同作他项权利,当银行收到他项权利证的同时做物业交接,证明物业无遗留问题,银行将房款全部划转到出售方账号。无论是全款还是贷款,中介都不接触客户的首付款和购房款。

　　贪图小利市民听信中介承诺纷纷中招

　　正常的二手房交易,各中介机构在提供服务时,按照条条框框执行,在费用、时间以及服务项目上差别不大。分析此次事件发现,兴麟公司恰恰是抓住了一些购房者想节省一些中介费、购买低价房等心理,以“中介费可以商量”为诱饵,诱使购房者将首付款或房款打入其账户。

　　梁辉告诉记者,一般情况下,中介机构分别向买卖双方收取房款的1%作为佣金,且收取的中介佣金也基本形成了一个行业标准。他说,此前麦吉屋也或多或少受到了兴麟公司的影响,多次出现客户“跳单”的情况,理由大同小异,一些客户的说辞是:“你们要是不便宜点,我们就去兴麟公司,他们承诺中介费肯定比你们低。”

　　记者在走访多家中介机构时发现,正规的交易手续几近相同,无非是比服务质量的差异,且不能进行正常过户的房屋均不予受理。

　　李云志分析道,大多市民法律意识淡薄,遇到纠纷不善于通过法律渠道解决。他们在购买二手房交易时,不是按正常渠道将购房款打入买、卖双方在银行设立的监管账户,而是将购房款打入了中介公司账户,这样就给一些不法中介提供了机会、留下了隐患。

　　李云志建议,市民要多了解政策,避免上当受骗,同时要增强法律意识。“一旦有一家中介机构承诺其他机构不能办的事而他们能办,那其中就可能存在问题,此时一定要慎重,多比较,或咨询业务部门”。

　　反思漏洞无专用交易账户埋下隐患

　　此次事件的发生,也引来了不少市民的思考和讨论。部分人认为,在“兴麟事件”中,购买方对政策的了解程度直接影响到对自身资金和权益的保护。

　　银川市民郭先生正是在兴麟公司要求打钱到公司账户上时产生了怀疑,他以“回去再考虑一下”为由,打电话到银川市住房保障局窗口咨询,避免了上当受骗。

　　然而,并不是所有的购房者都有郭先生这样的警觉性,很多购房者对二手房交易相关法律法规和流程不了解,直接把钱打入兴麟公司的账户或法人账户,甚至在兴麟房产全国大范围关门后,还有人向该公司的账户打入购房款。

　　按照2011年出台的《房地产经纪管理办法》规定,房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的,应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。

　　按照这一规定,购房者的资金其实很难被中介机构侵吞。但记者发现,很多地方并没有建立相应的专用账户,如银川市目前仍没有一家房产中介机构建立专用账户,这也为兴麟公司事件集中爆发埋下了定时炸弹。