来源：正义网-检察日报
郭山泽/画
按照北京市规定,每个家庭可购买两套住房。为了换个大点房子,在和卖方签订合同后,张先生低价卖掉家庭三套住房中的两套,取得购房资格。然而,对方毁约了。法院认为交易未成,张先生也有过错:签合同时尚未取得购房资格——
白卖了两套房
2013年3月底,北京市出台房地产调控新政———卖房征收“20%个人所得税”。为规避这一政策,房主在已经与买房人签订买卖合同情况下,又另寻买家。最近,北京法院审理了这样一起案件。
为获买房资格低价卖掉两套房
提起买房这档子事,张先生直叹息,“为这事折腾了一年多”。
张强(化名),北京一家设计公司的工程师。因为父亲身体不好,想着把父亲接过来一起住方便照顾,但房子太小就琢磨着换个大点儿的。2013年初,他开始寻找房源,通过房屋中介公司,他看上周先生的一套房。这套房位于北京市海淀区魏公村,面积将近300平米,并带有一个地下车位。经过一番磋商,1月20日,双方正式签订买卖合同,约定房价700万元,家具、家电、装修及配套设施为580万元,合计1280万元,房款分阶段支付。同时,双方及中介公司三方共同签订补充协议,张强支付居间服务费25.6万元。
对于可能出现的违约情况,合同和补充协议分别作出约定。合同约定,卖方应在2013年6月底前交付房屋,卖方将房屋出卖给第三人,导致买方不能取得房屋所有权证的,买方有权要求退房,卖方应当退还已付款及利息,并按已付房款一倍支付违约金。补充协议约定,交易涉及的税费全部由张强承担,如果卖方拒绝将房屋出售给张强以及将房屋出售给第三方为根本违约,买方有权解除合同,卖方应以相当于房屋总价的20%支付违约金,中介公司收取买方的所有费用不予退还,由卖方直接赔付买方;在协议履行期间,如出台新的限购政策且导致协议无法继续履行,各方互不承担违约责任。
合同签订次日,张强依约支付买房定金50万元,一个月后又支付给对方50万元房款。
根据北京市的有关规定,家庭只可购买两套住房。张强家共有三套房屋,要想买下周先生的房子,就必须先把家庭名下房产卖掉两套。“这些情况,我在签合同前都做了充分说明,周先生和中介公司都是知道的。”张强说。为尽快取得购房资格并筹得房款,他在一个月时间内迅速将家里两套房屋低价卖掉,一套甚至低于市价30万元出手。
卖方毁约双方争议“购房资格”
本以为买房是很顺利的事情,不料却出现变故。“3月22日那天,周先生突然发短信说不卖给我了,当时我就傻了。”张强后来才得知,对方把房子卖给了别人。
关于合同未履行导致的损失赔偿,双方多次协商未果,张先生最终选择向北京市海淀区法院起诉,要求解除房屋买卖合同,周先生赔偿房屋差价损失400万元(合同约定的房屋交易价格和诉讼期间评估价格的差额等损失———记者注)、居间费25.6万元,并承担诉讼费用等。
在周先生看来,房屋未能卖给张强的关键原因在于买方,“签合同时买方不具备购房资格,当时买方家庭名下有三套房屋,中介公司及买方隐瞒了这一情形”。他指出,在2013年2月20日,国务院出台房地产市场调控政策“新国五条”,当时传言北京实施细则将于3月25日开始实施,但张强才卖掉一套房;双方对于如果实施新政产生的税费问题没有达成一致,因此决定将房屋卖给他人。
记者了解到,在国务院出台“新国五条”一周后,国务院办公厅于2月26日发布“新国五条”执行细则,细则最引人关注的是“卖房征收房产转让所得20%个人所得税”,并要求各地出台具体执行细则。这就意味着,在各地细则出台前的“空档期”,卖房人不需要缴纳“20%个人所得税”,能够省下一笔不小的费用。这一政策的出台,引发各地房屋买卖交易过户高潮,很多卖房人希望赶在各地细则出台前尽快将房屋出手。
“房子又卖给别人,真正原因在于对方规避卖房20%个人所得税。”张强说,他将自己卖掉两套房和准备购房的进展都一一告知了周先生。双方的短信来往记录了这一过程,也见证了当时避税的紧迫程度:
3月2日,周先生给张强发短信:“你那边真的要快,真要收20%个税的话问题就大了。”
“是啊,我也着急,我出售的房子已经完成了,但是现在全是政府标准流程在走,我再盯中介看看有没有更好的方法。”张强回复。
3月16日,张强给周先生发短信告知两套房卖出进展:“上周我这儿已经处理完一套,下周一处理第二套,估计当天可以完成,并开始购房资格审查,预计3月22日至25日可以网签、交税。时间应该还是够的,请放心。”
“过户手续均已办妥。预计交税过户时间本周五或下周一。”3月18日,张强再次给周先生发短信。
“OK了。”周先生回复。
尽管进展紧张仍比较顺利,但令张先生没想到的是,周先生3月22日给他发来一条短信:“我不能把房卖给你了,你有什么要求可以跟我的律师谈,我们会酌情补偿你的。”
“我现在买房办手续、资格审查,全是花钱最快速度办理,现在手续齐全了您别开玩笑啊,这要我命了。”此时的张强,已近乎哀求。
一审:买卖合同有效双方均有过错
庭审时,周先生辩称,买方没有购房资格违反了法律强制性规定,合同无效;合同没有履行是因为买方不愿意承担可能增加的个人所得税税费;房屋再次卖给他人与卖给张强价格一样,自己并没有获得额外利益,不同意差价损失赔偿;居间费是张强与中介公司协商的,张强不应向自己主张这一损失。
法院审理认为,双方的买卖合同及补偿协议,不违反法律、行政法规的强制性规定,合同有效。张强在签订合同时虽不具备北京市购房资格条件,但积极采取措施,将名下房屋卖出以符合购房资格。周先生因将房屋卖给他人并办理过户手续,双方的买卖合同客观上已经无法继续履行,对于张强要求解除合同的诉讼请求予以支持。
对于房屋买卖合同无法履行的原因,法院认为,一方面,因张强明知由于受住房限购政策限制,在不具备购房资格的情况下仍与卖方签订合同,虽在签订合同后采取措施将家庭名下房屋另行出售以符合购房资格,在此情况以及“新国五条”的社会影响之下,张强的行为势必会对周先生判断合同能否顺利履行产生一定担忧,对此具有过错;另一方面,周先生虽出于“新国五条”实施后张强能否履行合同存有担忧,应及时与买方沟通,采取适当合法途径解决,但在2013年3月22日将房屋卖给他人,也有过错。
2014年1月,法院作出判决,因周先生具有一定过错,张强要求赔偿房屋差价损失于法有据,但主张数额过高,考虑到周先生将房屋以相同价格卖给他人并未获取其他利益,酌定赔偿30万元。双方对合同不能履行均具有过错,周先生对张强支付给中介公司的居间费应予适当负担,判定承担12.8万元。
一审中,经过评估,周先生的房屋在2013年9月总价为1550万元,比当初买卖合同约定的价格高出270万元。
“仅获得30万元赔偿,远远没达到我的实际损失。”张强不服,提起上诉。
二审:卖方多赔70万仍认定双方过错
北京市第一中级法院二审查明,张强于2013年3月18日递交了购房资格审查申请,22日取得购房资格。周先生将房屋卖给他人,而这名买房人3月20日递交购房申请,3月26日取得购房资格。
“我比我后面的买房人还早几天取得购房资格,我完全具备履行合同的能力。”张强说。
二审审理认为,本案争议焦点为违约行为造成的后果如何认定。合同法第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。双方合同虽约定的交款时间、房屋的交付时间以及产权过户手续的时间均未到约定的时点,只是因为当时有新政策即将出台,对合同的履行可能产生影响,双方通过口头协商将网签合同提前到新政策出台前。虽双方未签订书面补充协议,但双方均认可应在新政策出台前办理完毕网签手续以避免即将增加的20%个人所得税的交付。由于新政策何时出台,双方均不知晓,故双方不断协商加快合同的履行,至3月22日,张强取得购房资格。此时,新政策尚未出台,双方本可以顺利办理房屋网签、过户及交税等手续。但周先生却在3月21日与他人签订房屋买卖合同,并迅速办理过户手续。虽然卖房人解释另卖他人是因害怕出台新政策给其带来巨大的税费负担且并未涨价,但其行为已构成违约,并给张强造成一定损失,周先生应当承担责任。
今年6月,法院认为赔偿房屋差价损失30万元数额过低,但主张赔偿400万元数额过高,酌定赔偿房屋差价损失100万元。
据了解,3月30日,北京市政府出台“新国五条”政策执行细则,严格按个人转让住房所得的20%计征个人所得税,3月31日起执行。
“我完全赶在北京出台细则前具备购房资格,如果对方依照合同履行,这起买卖完全可以顺利进行,不存在任何问题。”张先生说。对于给自己造成的损失,张先生认为金钱难以弥补。他很喜欢周先生的房子,房子好、小区环境好。后来不得已,他只能在别的地方买房子,但相比这一套差距不小,还多花了一笔钱。
“我也曾动过念头,毁约不卖我那两套房子了,给人家赔钱。想来想去,我觉得怎么能不讲诚信?不能这么干。”张强说。
